Immobilie geerbt – was jetzt? Ein Leitfaden für Erben in Bayern

Eine geerbte Immobilie bedeutet oft beides: eine emotionale Verbindung und eine Reihe von Entscheidungen, die getroffen werden müssen. Welche Schritte sind sofort nötig, welche Fristen gelten, und sollten Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen? Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen geordneten Überblick für Erbfälle in Bayern.

Schritt 1: Überblick verschaffen und Fristen kennen

Zunächst gilt es zu klären, wer Erbe geworden ist. Liegt ein Testament oder Erbvertrag vor, wird es vom Nachlassgericht eröffnet; das ist in Bayern das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge.

Wichtig ist die Ausschlagungsfrist: Sie beträgt in der Regel sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Erbenstellung erfahren haben. Ist der Nachlass überschuldet – etwa weil auf der Immobilie hohe Darlehen lasten –, kann eine Ausschlagung sinnvoll sein. Lassen Sie sich in diesem Fall frühzeitig beraten.

Schritt 2: Den Erbnachweis besorgen

Um im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, brauchen Sie einen Nachweis Ihrer Erbenstellung. Das ist entweder:

• ein Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar beantragen, oder
• ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. In diesem Fall ist ein Erbschein für das Grundbuch häufig nicht erforderlich.

Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen in der Regel nicht aus – hier wird meist ein Erbschein verlangt.

Schritt 3: Grundbuch berichtigen – innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei

Mit dem Erbfall geht das Eigentum zwar automatisch auf die Erben über, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gestellt wird. Danach fallen Gebühren an. Spätestens wenn Sie die Immobilie verkaufen oder beleihen möchten, muss das Grundbuch ohnehin auf Sie lauten.

Schritt 4: Laufende Pflichten nicht vergessen

Auch während der Nachlass geregelt wird, bleibt die Immobilie in Ihrer Verantwortung:

• Versicherungen: Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung über den Erbfall. Steht das Haus leer, kann das für den Versicherungsschutz relevant sein.
• Verkehrssicherung: Gehwege räumen, Schäden beheben, das Gebäude regelmäßig kontrollieren.
• Grundsteuer und Abgaben: Die Bescheide werden auf die neuen Eigentümer umgestellt; bis dahin laufen die Zahlungen weiter.
• Gebäudeenergiegesetz: Nach einem Eigentümerwechsel können bei Ein- und Zweifamilienhäusern bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren entstehen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.

Schritt 5: Gemeinsam entscheiden – die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, und wichtige Entscheidungen – etwa ein Verkauf – müssen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Unterschiedliche Vorstellungen sind normal: Die eine möchte verkaufen, der andere selbst einziehen, ein Dritter lieber vermieten.

Eine sachliche Grundlage hilft dabei sehr: Eine fundierte Einschätzung des Marktwerts schafft Klarheit, ob etwa eine Auszahlung von Miterben realistisch ist. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie gilt jedoch als letzte Lösung, weil dabei häufig ein deutlich schlechterer Preis erzielt wird als bei einem geordneten Verkauf.

Schritt 6: Behalten, vermieten oder verkaufen?

Selbst nutzen

Ziehen Sie selbst ein, sparen Sie Miete und erhalten das Familienheim. Prüfen Sie aber den Zustand: Ältere Häuser brauchen oft Investitionen in Heizung, Dach, Fenster oder Elektrik.

Vermieten

Eine Vermietung erzeugt laufende Einnahmen, bringt aber auch Pflichten mit sich: Mietersuche, Instandhaltung, Nebenkostenabrechnung. Für Erben, die nicht vor Ort wohnen, kann das aufwendig sein.

Verkaufen

Ein Verkauf schafft Liquidität und ist oft die fairste Lösung für Erbengemeinschaften, weil sich der Erlös klar aufteilen lässt. Wie ein Verkauf mit uns abläuft, lesen Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen.

Schritt 7: Steuern im Blick behalten

Erbschaftsteuer: Erben müssen den Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen, sofern der Erbfall dem Finanzamt nicht bereits durch Gericht oder Notar bekannt ist. Steuer fällt nur an, wenn die Freibeträge überschritten werden. Diese liegen für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro und für Enkel bei 200.000 Euro. Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen ganz steuerfrei vererbt werden – etwa wenn Ehegatten oder Kinder es zehn Jahre lang selbst bewohnen; bei Kindern gilt dies für bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche.

Spekulationsfrist: Verkaufen Sie die geerbte Immobilie, kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Als Erbe übernehmen Sie dabei die Frist des Verstorbenen. Hat dieser die Immobilie also vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Steuerfrei ist er auch dann, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung bzw. einem Notar oder Fachanwalt.

Schritt 8: Den Wert kennen

Der Wert der Immobilie ist für fast alle Entscheidungen zentral: für die Erbschaftsteuer, für die Aufteilung unter Miterben und für einen möglichen Verkauf. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert nach dem Bewertungsgesetz an. Liegt der tatsächliche Marktwert darunter, können Sie dies in der Regel mit einem Gutachten nachweisen.

Wir bieten Ihnen eine kostenlose Wertermittlung Ihrer geerbten Immobilie in Bamberg, Nürnberg und Umgebung an. Sie erhalten eine fundierte Einschätzung des Marktwerts als Entscheidungsgrundlage. Bitte beachten Sie: Diese ersetzt kein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen, falls ein solches etwa gegenüber dem Finanzamt benötigt wird.

Sprechen Sie uns an – wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation und beraten Sie diskret und ohne Verkaufsdruck. Häufige Fragen rund um den Verkauf beantworten wir auch in unseren FAQ.

Kostenlose Wertermittlung anfragen

Häufige Fragen zum Thema

Brauche ich für eine geerbte Immobilie immer einen Erbschein?

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt in der Regel diese Urkunde zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge wird meist ein Erbschein benötigt.

Was kostet die Umschreibung des Grundbuchs nach einem Erbfall?

Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen. Danach berechnet das Grundbuchamt Gebühren nach dem Wert der Immobilie.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufe?

Ein Gewinn ist in der Regel steuerfrei, wenn der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben hat oder sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde. Andernfalls kann Einkommensteuer anfallen. Lassen Sie den Einzelfall von Ihrer Steuerberatung prüfen.