Häufige Fragen zu Kapitalanlage, Verkauf und Zusammenarbeit

Mit 4.000 Euro netto ist eine Kapitalanlage-Immobilie für viele Menschen grundsätzlich realistisch – ob sie sich für Sie lohnt, entscheidet aber nicht das Einkommen allein. Entscheidend sind vier Punkte:

• Ihre Haushaltsrechnung: Wie viel bleibt nach Miete oder Kreditrate, Lebenshaltung, Versicherungen und Sparraten tatsächlich übrig? Daraus ergibt sich, welche monatliche Belastung Sie dauerhaft und entspannt tragen können.
• Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten – in Bayern grob 5 bis 9 Prozent des Kaufpreises – sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können.
• Rücklagen: Nach dem Kauf sollte eine Reserve für Reparaturen, Mieterwechsel oder unerwartete Ausgaben bleiben. Ihr persönlicher Notgroschen darf nicht in der Immobilie verschwinden.
• Ihr Steuersatz: Abschreibung und Zinsen mindern bei einer vermieteten Immobilie das zu versteuernde Einkommen. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker wirkt dieser Effekt.

In der Anfangsphase decken Miete und Steuervorteil die Kosten häufig nicht vollständig. Dann fällt eine monatliche Eigenbeteiligung an, die Sie verlässlich einplanen müssen. Wie hoch sie ist, hängt von Kaufpreis, Finanzierung, Miete und Ihrer steuerlichen Situation ab – deshalb rechnen wir das im Erstgespräch individuell für Sie durch. Dieser Hinweis ersetzt keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital stammen. In Bayern sind das Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je mehr Eigenkapital Sie zusätzlich einbringen, desto günstiger werden in der Regel die Zinskonditionen und desto geringer ist die monatliche Belastung.

Bei vermieteten Immobilien kann es aber auch sinnvoll sein, bewusst einen höheren Anteil zu finanzieren, weil Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten gelten. Welche Aufteilung zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Vermögen, Ihrem Einkommen und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Es gibt keine pauschal beste Variante. Neubauten, etwa im Effizienzhaus-40-Standard, bieten geringe Instandhaltungskosten in den ersten Jahren, hohe Energieeffizienz und unter Umständen Förderungen. Bestandsimmobilien sind oft günstiger im Einstieg und sofort vermietet, erfordern aber einen genauen Blick auf Zustand und anstehende Sanierungen. Denkmalimmobilien können steuerlich besonders attraktiv sein, weil Sanierungskosten bei vermieteten Objekten in der Regel über zwölf Jahre erhöht abgeschrieben werden können – dafür sind sie im Einkauf meist teurer.

Welche Anlageform zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Steuersatz, Ihrem Anlagehorizont und Ihrem Wunsch nach Sicherheit ab. Einen Überblick über unsere Angebote finden Sie unter Kapitalanlagen.

Pflegeimmobilien bieten langfristige Pachtverträge mit einem professionellen Betreiber, wenig Verwaltungsaufwand und eine durch die demografische Entwicklung gestützte Nachfrage. Dem stehen Risiken gegenüber: Ihre Einnahmen hängen von der wirtschaftlichen Stabilität des Betreibers ab, ein Verkauf kann länger dauern als bei einer normalen Wohnung, und Sie können das Apartment nicht selbst nutzen.

Für Anleger mit langem Horizont, die Wert auf planbare Einnahmen legen, kann sie eine gute Ergänzung sein. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung von Betreiber, Pachtvertrag und Standort. Ausführlich erklären wir das in unserem Ratgeber-Beitrag über Pflegeimmobilien im Ratgeber.

Seriös lässt sich das nur für ein konkretes Objekt beantworten. Die Rendite setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen: den laufenden Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis, der Tilgung, die Ihr Vermögen Monat für Monat aufbaut, möglichen Steuervorteilen und einer eventuellen Wertentwicklung, die niemand garantieren kann.

Wir versprechen keine Renditen. Stattdessen legen wir Ihnen eine nachvollziehbare Kalkulation mit realistischen Annahmen vor – inklusive Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und möglichen Leerstand. So sehen Sie, was unter vorsichtigen Annahmen übrig bleibt.

Zu den wichtigsten Risiken zählen Mietausfall oder Leerstand, unerwartete Reparaturen, steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung, eine schwächere Wertentwicklung als erwartet und die vergleichsweise geringe Flexibilität: Eine Immobilie lässt sich nicht so schnell verkaufen wie ein Wertpapier.

Viele dieser Risiken lassen sich begrenzen – durch einen guten Standort, eine solide Bausubstanz, eine lange Zinsbindung, ausreichende Rücklagen und eine Finanzierung, die auch bei Gegenwind tragbar bleibt. Genau darauf achten wir bei der Auswahl und Prüfung jedes Objekts.

Nach der Analyse Ihrer Situation und der Auswahl eines passenden Objekts wird die Finanzierung angefragt. Banken prüfen dabei vor allem Ihre Bonität, Ihr Einkommen, Ihr Eigenkapital und die Immobilie selbst. Wir arbeiten mit etablierten Finanzierungspartnern zusammen, die Angebote verschiedener Banken vergleichen können.

Wichtige Stellschrauben sind die Höhe des Eigenkapitals, die Zinsbindung, die anfängliche Tilgung und Sondertilgungsrechte. Entscheiden Sie erst, wenn Sie die Finanzierungszusage und alle Unterlagen in Ruhe geprüft haben. Diese Informationen ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung.

Die Wertermittlung ist bei uns kostenlos und unverbindlich. Wir sehen uns Ihre Immobilie vor Ort an, berücksichtigen Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Vergleichswerte und erläutern Ihnen nachvollziehbar, welcher Preis am Markt realistisch ist.

Bitte beachten Sie: Unsere Marktwerteinschätzung ist eine fundierte Entscheidungsgrundlage für den Verkauf. Ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten, wie es etwa bei Gericht verlangt wird, erstellt ein öffentlich bestellter Sachverständiger. Mehr zum Verkauf lesen Sie unter Immobilie verkaufen.

Das hängt von Lage, Zustand, Preis und Marktlage ab. Von der Bewertung bis zum Notartermin vergehen häufig einige Wochen bis wenige Monate. Ein realistischer Angebotspreis, vollständige Unterlagen und eine gute Präsentation verkürzen die Vermarktung deutlich.

Nach dem Notartermin dauert es in der Regel noch einige Wochen, bis der Kaufpreis gezahlt wird: Der Notar holt zunächst die nötigen Genehmigungen ein, und die Auflassungsvormerkung für den Käufer wird eingetragen. Über unsere aktive Käuferkartei können wir vorgemerkte Interessenten oft schon früh ansprechen.

Wichtig sind vor allem ein aktueller Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweis – er ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben –, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, die Flurkarte sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die aktuelle Hausgeldabrechnung hinzu. Bei vermieteten Objekten benötigen Käufer zudem die Mietverträge.

Keine Sorge, wenn nicht alles vorliegt: Wir sagen Ihnen genau, was fehlt, und helfen bei der Beschaffung.

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher wird die Provision seit Ende 2020 in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, wenn beide Seiten einen Maklervertrag abschließen. Der Käufer darf dabei nicht mehr zahlen als der Verkäufer (§ 656c BGB). Die konkrete Höhe vereinbaren wir transparent mit Ihnen, bevor wir tätig werden.

Für Sie als Eigentümer sind die Wertermittlung und das Erstgespräch kostenlos. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag tatsächlich notariell beurkundet ist.

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Unabhängig davon ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Bei geerbten Immobilien übernehmen Sie die Frist des Erblassers.

Liegt keine dieser Ausnahmen vor, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bitte klären Sie Ihre Situation mit Ihrer Steuerberatung – diese Antwort ersetzt keine steuerliche Beratung.

Ja. Ein bestehender Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen – der Käufer übernimmt ihn mit allen Rechten und Pflichten („Kauf bricht nicht Miete“). Vermietete Immobilien sind vor allem für Kapitalanleger interessant, die auf laufende Mieteinnahmen setzen.

Für eine erfolgreiche Vermarktung sind vollständige Mietunterlagen, die Höhe der Miete im Verhältnis zur Marktmiete und ein rücksichtsvoller Umgang mit den Mietern bei Besichtigungen wichtig. Wir übernehmen die Abstimmung mit Ihren Mietern und sprechen gezielt Anleger aus unserer Käuferkartei an.

Unser Sitz ist in Bamberg. Schwerpunkte sind Bamberg und der Landkreis Bamberg sowie Nürnberg und die Metropolregion. Kapitalanlagen vermitteln wir in ganz Bayern, wenn Objekt und Konzept überzeugen.

Mehr über unsere Arbeit vor Ort erfahren Sie auf den Seiten Immobilienmakler in Bamberg und Immobilienmakler in Nürnberg. Wenn Ihre Immobilie außerhalb dieser Regionen liegt, sprechen Sie uns trotzdem an – wir sagen Ihnen offen, ob wir Ihnen weiterhelfen können.

Das Erstgespräch ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wir lernen Ihre Situation und Ihre Ziele kennen, besprechen grundsätzliche Möglichkeiten und sagen Ihnen ehrlich, ob eine Kapitalanlage-Immobilie zu Ihnen passt.

Wenn Sie sich für ein Objekt entscheiden, ist unsere Vergütung transparent geregelt; die Konditionen erläutern wir Ihnen vorab. Es gibt keine versteckten Kosten und keine Verpflichtung, nach dem Erstgespräch eine Immobilie zu kaufen.

Im Erstgespräch geht es um Sie: Ihre Ziele, Ihr Einkommen, vorhandenes Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen und Ihren Anlagehorizont. Bei Eigentümern sprechen wir über die Immobilie, Ihre Pläne und Ihren zeitlichen Rahmen. Rechnen Sie mit etwa einer Stunde.

Hilfreich sind – soweit vorhanden – Einkommensnachweise oder der letzte Steuerbescheid bzw. bei einem Verkauf erste Unterlagen zur Immobilie. Am Ende wissen Sie, wie die nächsten Schritte aussehen würden. Den gesamten Prozess beschreiben wir auf der Seite Ablauf.

Ja. Gerade das Erstgespräch mit Kapitalanlegern führen wir gerne telefonisch oder per Videocall – das spart Ihnen Anfahrtswege und lässt sich gut in den Arbeitsalltag integrieren. Unterlagen können Sie uns vorab digital zusenden.

Für die Bewertung einer Immobilie und für wichtige Termine wie die Objektbesichtigung oder die Vorbereitung des Notartermins sind wir selbstverständlich persönlich vor Ort. Termine sind auch außerhalb unserer Öffnungszeiten nach Vereinbarung möglich.

Wir melden uns werktags innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen – telefonisch oder per E-Mail, ganz wie Sie es bevorzugen. Unsere Bürozeiten sind Montag bis Donnerstag von 10 bis 16 Uhr und Freitag von 9 bis 15 Uhr; darüber hinaus sind Termine nach Vereinbarung möglich.

Sie erreichen uns unter +49 951 29909533, per E-Mail an info@first-choice-immo.de oder über unser Kontaktformular. Die Anfrage ist selbstverständlich kostenlos und unverbindlich.