Grunderwerbsteuer in Bayern 2026: Was Käufer wirklich einplanen müssen

Wer in Bayern eine Immobilie kauft, schaut zuerst auf den Kaufpreis. Doch zum Notartermin kommen weitere Kosten hinzu, die in der Regel nicht über das Darlehen finanziert werden, sondern aus Eigenkapital bezahlt werden müssen. Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer. Hier erfahren Sie, wie hoch sie 2026 in Bayern ist, wann sie fällig wird und mit welchen Kaufnebenkosten Sie insgesamt rechnen sollten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern 2026?

Der Steuersatz liegt in Bayern bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seit die Bundesländer den Satz selbst festlegen dürfen, hat Bayern ihn nicht erhöht. Damit gehört der Freistaat zu den günstigsten Bundesländern – in mehreren anderen Ländern werden bis zu 6,5 Prozent fällig. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt der Unterschied zwischen Bayern und einem Bundesland mit 6,5 Prozent immerhin 9.000 Euro.

Die Steuer fällt bei nahezu jedem Eigentumswechsel an: beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses, eines Baugrundstücks und auch beim Erwerb einer Kapitalanlage. Für Käufer, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, gilt derselbe Satz wie für Selbstnutzer.

Bemessungsgrundlage: Worauf wird die Steuer berechnet?

Grundlage ist die im Kaufvertrag vereinbarte Gegenleistung – also in der Regel der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Dabei sind einige Punkte wichtig:

• Bewegliche Gegenstände: Werden Einbauküche, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände mitverkauft, können sie im Kaufvertrag gesondert und mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt prüft die Werte allerdings – überhöhte Ansätze werden nicht anerkannt.
• Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Eigentumswohnung mindert die anteilige Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Bemessungsgrundlage nicht.
• Neubau vom Bauträger: Kaufen Sie Grundstück und Gebäude im Paket, wird die Steuer in der Regel auf den Gesamtpreis berechnet – nicht nur auf den Grundstücksanteil.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kaufvertrag beim zuständigen Finanzamt. Sie erhalten anschließend einen Steuerbescheid, der in der Regel innerhalb eines Monats zu bezahlen ist. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie kann das Grundbuchamt Sie nicht als neuen Eigentümer eintragen. Eine verspätete Zahlung verzögert also unmittelbar die Eigentumsumschreibung.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt einige Ausnahmen. Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie, also etwa zwischen Eltern und Kindern. Auch Erwerbe durch Erbschaft oder Schenkung unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer, sondern gegebenenfalls der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Bei sehr kleinen Erwerben bis 2.500 Euro greift eine Freigrenze.

Kaufnebenkosten im Überblick

Neben der Grunderwerbsteuer sollten Sie folgende Posten einplanen:

• Notar und Grundbuch: Für die Beurkundung, den Vollzug des Vertrags und die Eintragungen im Grundbuch (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld) fallen zusammen typischerweise rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises an. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt.
• Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird die Provision seit Ende 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn beide Seiten einen Maklervertrag haben. Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer (§ 656c BGB). In Bayern sind 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite verbreitet; maßgeblich ist immer die konkrete Vereinbarung.
• Finanzierungsnebenkosten: Je nach Bank können Bereitstellungszinsen oder Kosten für eine Wertermittlung hinzukommen.

Beispielrechnung für einen Kaufpreis von 300.000 Euro

Die Werte für Notar und Grundbuch sind Schätzwerte. Die tatsächlichen Gebühren hängen unter anderem davon ab, wie viele Grundschulden eingetragen werden und welche Vollzugstätigkeiten der Notar übernimmt.

Warum Kaufnebenkosten fast immer Eigenkapital erfordern

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, aber nur ungern die Nebenkosten – denn diese schaffen keinen Gegenwert im Grundbuch. Eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist zwar in Einzelfällen möglich, sie verteuert aber meist den Zins und erhöht das Risiko. Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln stammen, besser zusätzlich ein Teil des Kaufpreises. Und auch nach dem Kauf sollte eine Liquiditätsreserve übrig bleiben, etwa für Reparaturen oder einen Mieterwechsel.

Was Kapitalanleger zusätzlich wissen sollten

Wer eine Wohnung vermietet, kann die Kaufnebenkosten steuerlich nutzen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision gehören in der Regel zu den Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird zusammen mit dem Gebäudewert über die Abschreibung (AfA) verteilt. Der Grundstücksanteil ist dagegen nicht abschreibbar. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld zählen dagegen zu den Finanzierungskosten und können bei vermieteten Objekten in der Regel sofort als Werbungskosten angesetzt werden.

Gerade deshalb lohnt es sich, eine Kapitalanlage nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern nach der Gesamtrechnung zu beurteilen: Kaufpreis plus Nebenkosten, Finanzierung, Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und steuerliche Effekte. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie in unserem Ablauf in drei Phasen. Antworten auf typische Anlegerfragen finden Sie außerdem in unseren FAQ.

Checkliste vor dem Notartermin

• Gesamtkosten inklusive Nebenkosten berechnen und Eigenkapital dafür reservieren.
• Mitverkaufte Einrichtung realistisch bewerten und im Vertrag gesondert aufführen.
• Zahlungsfrist des Steuerbescheids im Blick behalten, damit die Eigentumsumschreibung nicht verzögert wird.
• Bei vermieteten Objekten Belege für alle Nebenkosten für die Steuererklärung aufbewahren.
• Finanzierungszusage und Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung prüfen lassen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre konkrete Situation sprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung bzw. einem Notar oder Fachanwalt.

Sie möchten wissen, welche Gesamtkosten bei einer konkreten Immobilie in Bamberg, Nürnberg oder anderswo in Bayern auf Sie zukommen? Wir rechnen es gerne gemeinsam mit Ihnen durch – kostenlos und unverbindlich.

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Häufige Fragen zum Thema

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist einer der niedrigsten Sätze in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 10.500 Euro.

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nur ungern und meist zu schlechteren Konditionen. Planen Sie die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten deshalb möglichst aus Eigenkapital ein.

Ist die Grunderwerbsteuer bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien gehört die Grunderwerbsteuer in der Regel zu den Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Teil wird über die Abschreibung steuerlich wirksam, der Grundstücksanteil nicht. Die Details klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.